十余个城市纷纷出手,这轮楼市新政到底什么意思?_凤凰资讯

时间:2016.10.06 来源:财经网

“金九银十”交界,国内多地接连出台楼市新政。昨天,深圳、广州、佛山接连出手。据小编统计,自9月30日至10月4日,短短五天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山共计12个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。

这个“十一”最受关注的新闻不是景区的人山人海,而是各地密集出台的“楼市”调控政策。昨天(4日)晚上,深圳、广州相继宣布进一步强化限购措施。至此,全国十几个一二线城市在过去5天之中都已经出台了楼市调控政策,核心内容以限购限贷为主。专家表示,多城调控楼市意味着中国楼市的风向正在转变为防止过热。

深圳楼市新政

10月4日晚间,深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,新出台的政策是在“3.25新政”基础上的再度收紧。

此次调控进一步深化和完善了限购政策,规定:

深圳本市户籍非婚居民限购1套住房,外地户籍居民限购1套住房;

对无房且无贷款记录的,继续执行三成首付;

对无房但有贷款记录的,首付不低于五成;

已有1套住房的,首付提高到七成以上;

并规定,将进一步严厉查处市场违法违规行为,严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

广州楼市新政

广州楼市新政

话音未落,广州也于4日晚间也发布调控政策,新政规定:

广州市户籍居民家庭限购2套;

非户籍居民家庭限购1套,购首套自住住房的最低首付比例30%;

第二套最低首付款比例不得低于70%;

暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

佛山楼市新政

佛山市住建管理局等多部门联合亦于4日晚间发布《关于加强商品房销售管理严惩违规销售行为的通知》,要求:

预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

在此背景下,权威专家在接受新华社记者采访时表示:多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,稳定房地产市场。面对房地产市场的日趋分化态势,政府应适当增加土地供应,稳定市场预期,对房地产调控必须坚持分类指导,因城施策。

假离婚买房在深圳行不通了

每次限购政策的出台都会伴随着假离婚的风潮,但是深圳此次新政出台,却要对“离婚买房”的潜规则下手了,这在全国已经出台的限购政策中还是首创。

此次新政在限购政策中特别追加“本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房”,业内人士称这是在堵死此前限购的漏洞,为买房假离婚没用了。

此外差别化信贷政策中关于关于二套房的认定,估计也会打消购房者离婚买房的念头。

具体是购房人家庭名下在深圳无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在深圳无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。

也就是说,只要有贷款记录,不管是否还有住房,首付比例就要求不低于50%,二套房首付比例都不低于70%。这就限制了本地户籍购房者贷款比例,即使为了买房而离婚,可以购买第二套,贷款比例也会大为降低。

此外,二套房首付7成、社保3变5,这几点影响巨大。前者对于购房门槛的提高是显而易见的,而社保3变5则直接将购房者数量显著缩小。

专家:深圳跻身全国调控最严厉城市

自2015年深圳“330新政”松绑楼市以来,房价一路上涨领涨全国,这次深圳出台的楼市收紧政策,从供给侧和需求侧双向入手,稳定房价。

新政中明确加大住房供应力度。《通知》第一条规定,加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务;通过优先选址、加快供地节奏,加大原特区外住房用地供应力度;提高土地开发强度,盘活各类存量土地,加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度,加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设,多渠道增加住房供应。

调整住房户型结构,增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应也被列入新政意图达到的方向。《通知》称新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

深圳本次在土地出让上还有所创新,比如优化土地出让模式,加强资金监管。优化土地出让方式,土地溢价率超过一定比例,要竞配人才住房或保障性住房面积;提高招拍挂出让商品住房用地的保证金比例,由原来的不低于20%提高到不低于50%;严查土地购置资金来源,购地资金不得来源于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

此外,《通知》还着手加强房地产项目销售价格管理,打击零首付、首付贷、众筹买房等行为,以及虚假宣传、价格欺诈等。

有观点指出,之前不少城市出台的限购政策都是着力需求侧,从需求端调控进而稳定房价,深圳这次大比例提高二手房首付比例,提高社保年限,甚至只要有过房贷记录,没有房也要5成首付,降低了楼市杠杆,将极大打击投资买房者。

易居研究院智库中心严跃进表示:深圳已经跻身全国调控政策最严厉的城市,也进入了历史上调控政策最严厉的时期。深圳是对政策最为敏感、金融嗅觉最准、反应最快的城市,其后期走势尤为令人关心,将成为全国的风向标,而深圳的很多做法,也将可能引发其它城市的效仿与跟进。

深圳中原研究中心的数据显示,深圳9月新房成交均价为63109元/平方米,环比上涨9%,价格涨幅拉大。

 

5天11个城市13次调控

至此, 自9月30日至10月4日,共计11个城市先后发布楼市调控新政,包括北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳,广州,其中苏州和郑州先后出了2次政策,也就是在过去短短5天时间里,11个城市出台了13次调控。其中,大多数城市均已重启限购限贷。

引来这么多调控措施的楼市,现在到底有多火呢?

八月房贷仍占新增贷款半壁江山从央行半个月前发布的报告来看,8月份全国人民币贷款增加额达9487亿元。其中,住户部门贷款增加6755亿元,而以住房按揭贷款为主的中长期贷款就增加了5286亿元,占8月份新增贷款的56%。这么大贡献率,无不显示出地产火热、房贷高增。

涨幅过快城市陆续出台调控新政

根据国家统计局公布的8月份70个大中城市房价数据,全国房价涨幅继续扩大,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量有64个,超过了9成。这个数据的背后,是一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。

从这份数据可以看出,部分二三线城市的房价涨幅已经超越一线城市,这也就不难理解为何这份名单中的绝大多数城市,成为了此次密集出台调控政策的主角。

重启“90/70”政策

何为90/70政策?早在2006年,建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点,就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。

在本轮楼市调控中,明确重启“90/70”政策的包括:北京和深圳。

重启限购

天津:在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。

苏州:户籍居民有三套房者,不得再买房。

无锡:无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房。

成都:部分区域单人只能新购一套房。

郑州:拥有两套房者限购180平方米以下住房。

济南:本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房。

合肥:市区(不含四县一市)实行限购,市区两套及以上住房者暂停购买。

武汉:主城区限购,本地人最多可购2套房。

北京、深圳和广州一直实行限购政策,而此次深圳调控新政进一步规定:本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。

限外

天津:对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

苏州:暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

无锡:暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房。

济南:非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。

合肥:外地人需提供1年社保或纳税证明,首付30%。

武汉:外地人购买首套房首付25%,购买第二套房限贷,购买第三套房限购。

深圳:社保3年改5年,且非本市户籍居民家庭限购1套住房。

广州:执行现行政策,社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房。

限贷

北京:收紧首套房首付比例到35%,非普通自住房首付比例上涨到40%,二套房首付比例提高到50%,二套房为非普通自住房首付至少七成。

郑州:二套房贷款首付40%,首套房首付30%。

苏州:首套房首付30%;无房有贷和有1套房无贷的居民家庭,首付为50%;有1套房且贷款未清,首付比例为80%;对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

武汉:主城区限贷,首套房商业贷款首付比例25%,二套房比例提至50%。

无锡:首套房,最低首付款比例保持20%不变;2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%。

合肥:首套房贷款首付比例30%,二套房无贷首付40%,二套房有贷首付50%。

济南:在特定区域范围内,首套房首付提高至30%,二套房首付提高至40%。

成都:购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

深圳:首套房无贷首付最低30%;本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的,首付不低于50%;二套房首付款不低于70%。

广州:执行现行政策,首套房和拥有1套住房并已结清贷款的,执行最低首付款比例30%的规定;2套房首付不低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

认房又认贷

北京:对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

苏州:无房有贷和有1套房无贷的居民家庭,首付为50%;有1套房且贷款未清,首付比例为80%。

合肥:一次购房记录贷款已结清,首付40%,未结清50%。

深圳:认房又认贷,无房贷记录首套30%,无房有贷50%,二套房70%。

公积金政策调整

合肥:购买第3套住房,停发住房公积金贷款;停止“商转公”贷款业务办理;停止发放住房公积金异地贷款。

苏州:第二次使用公积金贷款,最高额度从现行70万元调整至50万元,单人贷款从45万元调整至30万元,首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的,从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度,调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。

济南:家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元,个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。

严惩违规销售

佛山:加强商品房销售管理,严惩违规销售行为。

北京合肥深圳调控力度最大

从出台政策类型来看,北京与合肥及深圳在限购的基础上,还有其他多项政策措施,可以说调控力度最大、调控措施最严:

北京:


合肥

住建部接连点名违规房企中介机构

深圳

社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞:

与这三个城市相比,其他城市的手段相对单一一些,政策基本都以限购和提高首付比例为主。

在各大城市纷纷出台调控措施的过程中,不少城市均在明确最新的限购限贷举措的同时,开始施行差异化的“分区限购”。

在各地连续出台新政的同时,住房城乡建设部也是连续两天点名违法违规的房企和中介机构:

10月2日,住建部要求济南市严查恒大、中海房企违法违规销售行为;10月3日,住建部公布了一批共计45家涉嫌散布谣言和煽动购房的违法违规房地产开发企业和中介机构。要求各地继续加大工作力度,进一步整顿规范房地产市场秩序。

多个城市政策收紧,政府部门加强调控,主要针对的是谁呢?什么样的购房群体会在这一轮调控中受到影响?房价是否会回稳?

新政主要针对投资投机性需求

在业内人士看来,虽然各个城市调控政策各有不同,但这一轮限购,都带有一定的普遍性,就是从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。

出台政策最核心的目的是抑制过度的投资和投机,从而给当地市场降温,回到理性、健康的轨道上。出台这些政策的城市,是投资和投机比较猖獗或者是比较旺盛的城市,(((63)))这里边有两个正面的理解,一个是各地出台的政策不是针对刚需或者是真实的消费者,它是抑制投机的,所以对真实的消费应该说是不但不会有负面影响,还有积极影响。二是当这些措施出台实施了以后,房价回稳,会对真实的需求有一个非常好的满足,同时价格的涨幅也会下降,总体上对真实需求是一个利好。

中国楼市风向正全面转向防过热

业内人士的分析,“十一”过后,还会有城市继续推出楼市调控新政。如此密集的调整,标志着始于2014年“9·30新政”的楼市宽松刺激政策基本告一段落,中国楼市又重新进入新一轮“调控时间”,中国楼市风向正全面转向防过热。

来源:本文来自《财经》新媒体综合。(资料:央视新闻、央视财经、每日经济新闻等)

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