揭秘华谊合作模式：让冯小刚品牌撬动海南地产
时间：2013.12.27
来源：时代周报
《私人订制》外景地
冯小刚电影公社由来
根据观澜湖集团传讯部王娜给予记者的说法，观澜湖华谊冯小刚电影公社的项目，源于一次茶余饭后的聊天。
从观澜湖创始人朱树豪到第二代掌门人朱鼎健，都与冯小刚有着深厚友情。冯小刚会不时到观澜湖打一场高尔夫，朱鼎健也会在某个午后看一场冯氏喜剧。2012年春天，冯小刚、王中军和朱鼎健等一起吃饭，大家从高尔夫聊到电影，冯小刚说：“每一次拍完电影，拆除那些场景的时候，都觉得十分可惜！”
“朱鼎健细心地看到冯导脸上挂着几分落寞，他读懂了这个中国贺岁片之父内心最眷恋的东西。”王娜说，朱鼎健当下便提议“我们让这些场景在观澜湖永远保留下来”，王中军则示意：“这事靠谱，算我一个！”
这个为保留“中国贺岁片之父内心最眷恋的东西”的电影公社，贺岁片之父实际所占股权仅为5%。根据《华谊兄弟传媒股份有限公司关于“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”项目投资的公告》、《华谊兄弟传媒股份有限公司关于“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社项目”关联交易的公告》，华谊兄弟集团全资子公司华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司(实景娱乐)与海南骏豪旅游发展有限公司(观澜湖)及北京一帆风顺影视文化工作室(冯小刚工作室)在海口市合资成立了海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司，法定代表人为朱鼎健，项目公司注册资本为2 亿元人民币，其中观澜湖持有项目公司60%的股权，实景娱乐持有项目公司35%的股权，冯小刚工作室持有项目公司5%的股权。
根据观澜湖集团披露的信息，冯小刚电影公社占地近1500亩，项目建成之后将会有一九四二街、社会主义街、南洋街三条特色街道，此外还有电影园林景观区，以及5-6座专业级的影视拍摄棚、影人会所酒店等配套。在这些特色建筑风格的街区中，还将聚集不同品牌和特色的美食、餐饮、电影院、咖啡屋、精品酒店。截至目前，一九四二街区96栋民国建筑已经全部完工。
海南定安县文笔峰道教文化苑
轻资产公司如何“撬动”地产
业内对华谊进入文化地产行业唱衰声不断。一般认为，轻资产公司撬动重资产项目会使华谊兄弟资产负担过重。
华美顾问公司首席知识管理专家赵焕焱曾给出这样的数据，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，仅有10%左右盈利，2/3以上无法收回投资。
早前亦有相关市场人士接受媒体采访表述，“跟万达不一样，华谊兄弟根本没有钱。”其依据是从2011年开始，王中军、王中磊兄弟多次向信托等金融机构质押华谊兄弟股票，截至今年一季度，共质押股权8380万股，占比达41.4%。虽然没有公布质押股权的真正用途，但华谊兄弟缺钱成了市场共识。
“在文化旅游地产项目上，各家股东依照各自持股比例对项目公司投入注册资本金。项目的后期运转以及融资主体将是项目公司本身，同各家股东没有直接关系。”曹赫就此向记者回应。
王中军早前对此的说明则更为直白。“我们是轻资产公司，核心业务还是电影，主题公园的模式还是以入干股、品牌授权为主，真正的操盘则是合作方公司。假如一个项目华谊兄弟有30%收益权，但真正投入的现金并没有这么多，是靠部分现金加部分知识产权入股。我们不是真的拿了大量的现金去做物业、买地，不是这个概念，而是以品牌核心为主，我们是靠知识产权来赚钱的。”
“依靠知识产权来赚钱”的模式，如今在以“冯小刚”这块华谊最大招牌命名的“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”项目上已经逐渐清晰。根据华谊兄弟集团向记者披露的数据，“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社注册资本金2亿元，华谊占股35%，投入7000万元。”值得一提的是，根据2012年9月的《华谊兄弟传媒股份有限公司关于“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社项目”关联交易的公告》显示，截至当时，合资成立的“海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司”实际收到资本仅为人民币4000万元。
与此同时，根据上述《关联交易公告》显示，华谊实景娱乐为整个合作项目提供策划创意服务，项目公司向华谊实景娱乐支付的服务费用总额为2000万人民币。换言之，按照华谊实景娱乐投入“海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司”7000万元计算，目前华谊已经从该公司获利2000万元。
而根据观澜湖集团给予的说法，“观澜湖·华谊·冯小刚电影公社”投资达50亿元。根据记者在“海口住宅与房地产信息网”查获的资料，“海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司”开发项目包含海口观澜湖矿温泉SPA休闲中心和海口观澜湖西赛事会馆，总建设用地面积27544.68平方米，项目总建筑面积7827.44平方米。
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