大门被焊死！通州某影城与开发商之间的租金纠纷说明了什么？

时间：2021.08.10 来源：人民日报客户端作者：艾维电影

近日，网曝通州某家经营了五年的电影院大门被地产商焊死，背后的缘由是“租金纠纷”。影城大门口贴着《致XX影院广大会员及合作商户的告知书》《解除合同通知书》和《XX影城会员告知书》。

根据《解除合同通知书》信息，影城共计拖欠1885.3多万元，包括租金538.8787万元、滞纳金895.4434万元、违约金450.9732万元。

根据网上信息，合同规定2020年的租金为450万元/年。受疫情影响，影城并未全年营业，双方就2020年和2021年的租金进行协商沟通，但一直无法达成一致。

在大门被焊死后，影城按照此前的协商结果，交给房东150万元，但钱转过去后影城大门仍未解封。双方在欠款问题上难以达成和解，已诉诸法律解决此事。

（图片来源：北京商报）

现金流，是个大问题

有时候，压死骆驼的并非是经营不善。

根据灯塔专业版数据显示，在疫情之前，上述影城也算是一家优质影城。2018年、2019年票房均超过1800万。

(表1：涉事影城年票房)

（表2：全国影城票房分布情况）‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从表1和表2数据可以看出，当事影城排在前15%的梯队里。如果没有疫情，每年还能有三四百万的盈余，也许过个六七年靠票房收入也能回收投资成本（按2000万投资额算，15个厅，2245个座位）。

然而即便是这样，也无法逃过疫情这一劫。因为真正决定影院退出的因素，不是利润表上的亏损，而是现金流的枯竭。像上面的影城，450万的租金，票房要达到1000万以上，再加上卖品等非票收入，才能维持现金流的平衡，否则就很可能会出现现金流的短缺。根据该影城当前的票房状况，去年出现了现金流上的大幅度减少，而今年虽然要好过去年，但情况仍然很严峻，从人次上看，相比2019年出现了腰斩，那么其卖品和广告收入必将受到影响。可以预见，该影城今年的现金流难以有改善。

现金流一旦无法达到平衡，那么就难以为继。在关门的不少影院中，有一部分是有潜力的优质影院，这些影院大部分并不是因为跟不上发展潮流而退出，而是现金流断裂，支撑不下去。

（图片来源艾维图库图文无关）

这是当前很多影院所面临的问题。当然这里面有多种原因。

比如这几年新建影院的资金来源大部分都是靠融资，而不是自有资金，影院还不具备“造血功能”，营收只够支撑日常成本；比如一些影投下属的影院，票房收入统一由影投公司集中安排，影投再去投资新的影院，影院本身没有任何现金储备；又比如一些个人投资或者合作投资的影院，在现金流储备上没有引起足够的重视。还有些是影投的母公司经营发生困难，挪用了影投公司的钱导致。

作为投资来讲，首先要保证投资成本的回收。那么投资成本回收以后有盈余怎么分配呢？不管是上市公司还是股份公司，作为股东回报分红均不超过20%，余下的应该是扩大再生产或以备不时之需，像新冠疫情就是这类不时之需。而有些影院是赚多少拿出多少，吃光用光，来年再看。

上述情况导致影院一遇到突发事件就无法持续，一时间贷款也不能解决问题，除了需要利息外，在效益滑坡的情况下能否贷到款都是一个未知数。现金流的风险，不是疫情下特有的风险，而是任何时刻都有可能存在的。影院投资一方面提高抗风险能力，另一方面有序扩大再生产，要兼顾股东的回报影院的发展，必要的货币储备应该提上日程。

（图片来源艾维图库图文无关）

租金，是老问题

从上述事件中可以看出，租金是影院不可承受之重。租金，占据影城60%以上的运营成本，是导致影城现金流枯竭的头号因素。有行业人士曾表示，按当前影院收入状况，如果租金超过票房收入的15%，影院维持就会比较困难。按照当前的分账机制估算，租金成本控制在票房的20%以内，才是比较合理的。然而，现在影院的租金，有多少是在合理范围内？太多的影院租金成本均在20%以上，有的甚至达到30%。

这其实是前几年种下的“恶果”。

2014年-2016年这个时段，行业发展进入高峰期。那个时候，看到影院生意好做，大家都一哄而上。高票房风口，外界很多资本也纷纷进来逐利，包括地产商。竞争开始白热化，就好比合理情况下租金50块钱一个平方的店面，卖到100块钱，还有人抢着要。有些商业综合体把租金炒到每平方米每天5块钱，完全是按照商场的租金来算的。这么高的租金不论电影行业有多好，都很难有钱赚。有些是为了抢占位置，做规模，但不管哪种诉求，长期亏损都是不能承受之重。

（图片来源艾维图库图文无关）

某些投资商非理性投资种下的恶果，需要整个行业去分担。最近两年影院的收益在下降，票房也普遍没有之前高，租金的负担更加重了。但是，租金是白纸黑字签订过协议的，当无法支付时，是减租还是延缓支付，协商是第一方法。

协商时也是需要放好心态的，不是想减多少就能减的。按照20%的算法，在票房下降的情况下综合体肯定是不乐意的。按照每天每平方的算法，对于面积较大的影城，租金可能会降到2块钱左右，低的可能在1.5元以下，这样的租金水平，对影院来讲是比较合理的。这对正在重新谈判的影院或者新进影院来讲，是一种参考。

但是，地产商很可能也是一家民营公司，要降低租金也是很困难的事。一旦协商不成，也不能采取直接不付的形式，合同是有法律效应的，单方面不支付租金很可能会造成更严重的后果。

应对，需要变革

面对租金压力的影城绝不是个案。当遇到这种问题时又该如何呢？

我们一直认为，对于确实经营困难，没有客流，看不到前景的影院，比起硬撑，关门歇业是上策。没有竞争优势的影院，未来的路势必更难走，而经营不善的影院被收购的机会也非常渺茫，所以关店也是止损。

那么对于有前景但是现金流处于枯竭状态的优质影城呢？就这样关门，未免会觉得可惜。对于这些影城，我们还是呼吁可以出台对优质影城的扶持政策，比如给予影院部分补贴、提前下发专资款项、运用各地的金融机构给予影院一些低息扶持性贷款。特别是扶持性贷款，可以很大程度上缓解影院的现金流危机，亟需实际落地，给予影城贷款上的便捷性和及时性。从影城本身来讲，也要积极寻求融资渠道。利用影城经营上的数据亮点，积极寻求投资方。遇到有资方收购，尽量谈个好价钱就出手吧，别纠结了。

以上解的是“当务之急”，对于长远来讲，影院的发展靠的是经营模式的改变。

（图片来源艾维图库图文无关）

当前，影院80%的收入靠票房，收入结构的单一，导致影院很难盈利，如果这种模式不改变，一定会面临较大危机。电影市场趋于稳定，票房很难有大的起伏，今年1000万，明年涨到2000万，这种情况是比较少见的。所以，只靠票房收入很难有充足的现金流。

我们常说，要提高非票收入，增加影城的盈利能力。但是，在当前情况下，我国影院的非票收入严重依赖观影的人流，没有看电影的人，一切都免谈。

北美市场，已经停滞很多年了，但是影院依旧坚挺，没有出现大的波动。北美影院非票收入很高，前几大与院线非票收入均在40%左右。而若要再看整个北美电影市场，票房收入实际上只占三成左右，更多地则在于衍生品等非票收入。这是因为北美影院很少是纯粹放电影的，他们的业态很丰富，其中餐饮和娱乐是强项，其他业态已经不依赖于观影的人流了。

这也是我国电影行业努力的方向。